최근 9월에 이지스밸류플러스리츠의 유상증자가 있었다. 리츠 내 건물 자산들을 트래킹한지 오래되어 분석은 못해봤지만, 이번에는 트레이딩의 관점에서만 접근해서 단기 차익을 냈다. 신주인수권 거래 기간에는 시장에 영향을 줄 수 있었기 때문에, 이제서야 복기를 위한 투자 근거를 정리해봤다.
투자근거 1. 내재가치 대비 저평가
1차 발행가액이 3,910원으로 확정되었다. 1차 발행가액은 1개월/1주일 가중산술평균, 기산일 가중평균 주가의 단순평균으로 산출되었다. 기산일은 신주배정일(9월 6일)의 3거래일 전(9월 3일)이므로, 결국 기산일에 가까운 날짜일수록 발행가액에 영향을 크게 미치는 구조다.
신주인수권 거래 첫날 당시의 리츠 주가는 4,150원, 신주인수권은 90원이므로 이론상 신주인수권의 가치는 4,150-3,910=240원이었고, 240-90=150원의 디스카운트가 있다고 생각했다. 물론 리츠 주가가 1차 발행가액 3,910원 근처로 하락한다면 신주인수권 가치는 0이 되어, 1원으로 마감하게 될 위험성도 아주 높았다. 존속기간이 5일짜리인 복권과 비슷했다.
하지만 대부분 리츠들의 유상증자 사례를 분석했을 때, 신주인수권의 상장폐지일까지 디스카운트가 그렇게 크게 유지된 사례는 없었다. 즉, 내재가치로만 봤을 때 하방 위험은 제한적이었고, 당시 리츠 주가가 이미 하락한 상태였기 때문에 리츠 주가의 추가 하락으로 인한 신주인수권 가치 하락은 제한적일 것이라고 생각했다.
투자근거 2. 제한적인 하방 위험
이번 유상증자를 반영한 반기별 예상 배당은 약 160원으로, 1차 발행가액 대비 4.0%에 해당했다. 아직 자산을 분석해보지 않았기 때문에 과거 저금리 대출의 리파이낸싱 예정 여부를 알 수 없었지만, 1) 이번 유상증자가 대출 상환 목적이라는 점, 2) 최소한 27년도 상반기 배당까지는 연 8%로 안정적인 수준이라는 점에 착안했다.
투자결과 및 복기
3일만에 60만원의 수익을 냈다. 신주인수권은 거래금액이 적고 리스크가 커서 큰 금액을 투자할 수는 없다. 그럼에도 이번에 너무 일찍 매도해버렸는데, 매도하자마자 한때 230원 가까이 주가가 올랐고, 한동안 160원 이상 주가에 머물러서 20% 정도는 추가 수익을 낼 수도 있었다.
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매수금액
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₩1,001,991
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매도금액
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₩1,602,237
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수익률
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59.9%
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결과적으로 리츠 주가는 현재 4,235원으로, 신주인수권 매수단가 90원과 1차 발행가액의 합계 4,000원 대비 5% 이상의 주가 상승 중이고, 레버리지 특성 때문에 절대 금액으로는 훨씬 큰 수익을 낼 수 있었기에, 다음에는 이처럼 확실한 케이스에서는 유상증자에 참여해야겠다는 레슨이 있었디.
즉, 유상증자에 참여한다면 4,300만원을 납입해서 4,660만원치의 리츠 주식을 받고, 신주인수권 매입대금 100만원을 차감 후 260만원의 순수익을 내서, 절대금액으로는 훨씬 클 수 있었다. 추가로 배당 기산일이 3월 1일이었기 때문에, 시간 가치를 무시하면 신주인수권 가치가 0이 되더라도 배당만으로도 신주인수권 투자금을 회수할 수 있었다는 계산이 나온다. 이 점을 이번 투자에서 놓쳤다고 생각한다. 물론 요즘같이 장이 좋을 때는 다른 성장주에 투자한다면 더 큰 수익도 가능하고, 만약 대출을 일으킨다면 기회비용이 더 커진다고 생각한다. 유휴 자금으로 몇개월간 단기 투자하기는 좋은 아이디어 같다.
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거래단가
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수량
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거래대금
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비고
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3,910
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11,000
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(₩43,010,000)
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청약대금
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90
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11,000
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(₩990,000)
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신주인수권 매입대금
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4,235
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11,000
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₩46,585,000
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주식 전환
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170
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11,000
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₩1,870,000
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배당금
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₩4,455,000
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예상 순수익
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